Жартастан секірмес бұрын қараңыз

1. Ғимараттың күрделі жоспары

2. Капиталды жақсарту (өткен тарих және болашақ жоспарлар, соның ішінде шығындар сметасы мен уақыт шеңбері)

3. Ғимараттың ипотекасы (шарттары/шарттары/жаңарту нұсқалары қандай)

4. Басқару келісімі (қазіргі уақытта басқару шартын ұстанатын компания; шығындар/қызметтер)

5. Қоғамдық және тұрғын үй-жайларды асбестпен зерттеу

6. Кеміргіштер/қателер және судың зақымдануы үшін кіру нүктесі болуы мүмкін жертөледегі және басқа да қоғамдық орындардағы шіріген терезе жақтаулары

7. Су/электр есептегіштері. Әр жылдағы шығындарды қайта қарау керек. Шығындар жыл сайын бірдей ме?

Қолданба пакеті. Жоғары (Жоғары жол)

Әрбір әлеуетті кооперативті сатып алушы есте сақтауы керек үш шарт бар: бастапқы жарна, қарыздың кіріске қатынасы және жабылғаннан кейінгі өтімділік.

• Бірінші кедергі: Бастапқы жарна – сатып алушы сатушыға банк немесе басқа несие беруші қаржыландыратын қалған соманы төлейтін ақшалай қаражаттың бастапқы бөлігі. Кооперативтер иелерінің үйлерінде меншікті капитал болғанын қалайды. Алғашқы жарна 20-50 пайыз аралығында болуы мүмкін (әмбебап емес). Бірнеше жоғары мәртебеге ие ғимараттар қаржыландыруға рұқсат етілмейтін барлық ақшаны сатып алуды талап етуі мүмкін.

• Екінші кедергі: Қарыздың кіріске қатынасы. Сатып алушының айлық берешегінің сомасы оның айлық табысына бөлінеді. Көптеген кооперативтер үшін рұқсат етілген қарыздың кіріске қатынасы 25-30 пайызды құрайды. Көптеген басқармалар жалпы қаржылық көріністі де қарастырады. Егер біреу әлеуметтік қамсыздандыруда болса және айына бар болғаны 2100 доллар әкелсе, бірақ банкте немесе инвестицияда 10 миллион доллар болса, қарыздың кіріске қатынасы мәселе болмауы мүмкін.

• Үш кедергі. Жабылудан кейінгі өтімділік. Болашақ сатып алушыға алдын ала төлем жасағаннан кейін оңай қол жетімді ақша сомасы. Бұған банктегі қолма-қол ақша, ақша нарығы және/немесе қор қорлары, қор портфелі, қазынашылық вексельдер, депозиттік сертификаттар (өтімді деп есептелген) кіруі мүмкін. IRA және басқа зейнетақы шоттары өтімді болып саналмайды, өмірді сақтандыру полистері, акциялардың немесе жеке мүліктің инвестицияланбаған акциялары (яғни, жылжымайтын мүлік, өнер туындылары).

Басты ереже – егер оның табысы қандай да бір себептермен, мысалы, жұмыстан шығу немесе ауруға шалдығу сияқты аяқталса, сатып алушының екі жыл бойы ипотека мен күтімді төлеуге жеткілікті қолма-қол ақшасы болуы керек.

Кейде кеңестер бір жылдық өтімділік пен эскроуға орналастырылған бір жылдық қолма-қол ақшаны есептейді, бұл болашақ сатып алушыға өтімді активтерді мерзімінен бұрын сату арқылы эскроу қолма-қол ақша жинауға мүмкіндік береді және кеңестерге тыныштық береді.

Кейбір кеңестер брокерлер мен сатып алушыларға олардың сандық талаптары туралы алдын ала хабардар етеді, осылайша қабылдау мүмкіндігі аз адамдарды тексеруге уақыт пен қиындықтарды болдырмас үшін. Басқа басқармалардың абсолютті талаптары жоқ және әрбір жағдай бойынша шешім қабылдайды.

Тәуекелдер мен сыйақылар

CoOpLiving.Part5 .2 3 | eTurboNews | eTN — Хорхе Роян – royan.com.ar

Барлық сатып алулар тәуекелге ие. NYC кооперативін сатып алу жағдайында көптеген факторлар сатып алушының бақылауында емес, соның ішінде нашар басқарылатын ғимарат, жалқау кооперативтік кеңес немесе оқытылмаған немесе жеткіліксіз құрылыс қызметкерлері. Акционерлер күтпеген ғимаратты күрделі жөндеу үшін Басқармадан алынатын күтпеген арнайы бағалармен күресуге тура келуі мүмкін және техникалық қызмет көрсету төлемдері инфляциядан тезірек өсуі мүмкін. Басқарма қосалқы пәтерді немесе басқа саясатты өзгерте алады, бұл пәтер жалдау және/немесе үй жануарларын иелену мүмкін емес. Пәтерді сату ықтимал сатып алушылардың ерікті кеңестің бас тартуына байланысты қиындық тудыруы мүмкін, себебі Басқарма мүшесі сізге өшпенділікпен қарайды.

Алға қарай жүру

Сіз армандаған пәтерді таптыңыз. Сіздің адвокатыңыз, бухгалтеріңіз, интерьер дизайнеріңіз, сәулетші және отбасыңыз бір бетте. Сіз және иесі сату бағасы туралы келісімге келдіңіз, енді жабу уақыты келді.

Жабу уақыты

Нью-Йорктегі кооперативті жабу уақыты сатып алу туралы келісім-шартқа қол қойылған сәттен бастап 2-3 айға созылуы мүмкін; дегенмен, НАҚТЫ әлемде оны жабуға кететін уақыт ұзақтығы бірқатар факторларға байланысты және сатып алушының тікелей бақылауынан тыс болуы мүмкін:

1. Демеуші пәтерді сатып алу арқылы барлық қолма-қол ақша. 2-3 айға (немесе одан аз) жоспарлаңыз ... бірақ,

2. Тәжірибесіз адвокатпен жылжымайтын мүліктен сатып алу – кешіктіру

3. Кооператив тақтасының бумасы толық емес немесе қателер болуы мүмкін – кешіктіру

4. Басқарушы агент өтінімді қарауда баяу және оны басқармаға жіберуді кейінге қалдырады – кешіктіру

5. Кооператив кеңесі көптеген сатылымдарды қарап жатыр және олар БД назарын аудару үшін бәсекелеседі – кешіктіру

6. Демалыс кезеңінде ұсынылатын борт пакеті – кешіктіру

7. Сұхбат кестесіндегі қайшылықтар (сіз және БД) – кешіктіру

8. Басқарма шешім қабылдай алмайды – кешіктіру

9. Сатушы немесе сатып алушы серіктес емес – кешіктіру

Жабылу шығындары

• Адвокат алымдары. 1,500-4,000 доллар аралығында. Әдетте транзакция жабылған кезде төленеді. Банктің адвокаты үшін қосымша ақы (1,000 доллар) болуы мүмкін.

• Үй салығы. Нью-Йорктегі зәулім үйге салынатын салықтың шегі 1,000,000 1,000,000 1 долларды құрайды (осы бағаға зәулім үй сатуы екіталай). Техникалық тұрғыдан салық 3.9 25,000,000 XNUMX АҚШ долларына тең немесе одан жоғары жылжымайтын мүлікке сатып алушы төлейтін аударым салығы болып саналады. Салық сомасы өзгеріп отырады және XNUMX XNUMX XNUMX АҚШ доллары немесе одан жоғары жылжымайтын мүліктер үшін сатып алу бағасының диапазонына қарай ең көбі XNUMX пайызға дейін ұлғаятын XNUMX пайыздан басталатын ставка болып табылады.

• Титулды сақтандыру (Тек кондо). Пәтер сатып алу және ипотека алу титулдық сақтандыруды талап етеді және әдетте сатып алу бағасының 0.45 пайызын құрайды. Ол сатып алушылар мен несие берушілерді үйге ие болғанға дейін мүлікке меншік құқығын талап етуден қорғау үшін алынған.

• Ипотека бойынша жазба Салық (тек кондоминиумдар). Бұл сатып алушылардан 1.8 5,000,000 1.925 доллардан төмен ипотекалық сомалар бойынша 500,000 пайыз және 2,000,000 20 доллардан жоғары ипотекалық сомалар бойынша 1.925 пайыз төлеуді талап етеді. Бұл сатып алу бағасы емес, несие сомасы. Манхэттендегі орташа есеппен 1,600,000 30,800 XNUMX долларға XNUMX пайыздық арзандатылған пәтер үшін тек ипотеканы есепке алу салығы үшін шамамен XNUMX XNUMX долларды құрайтын XNUMX XNUMX XNUMX доллар несие сомасына XNUMX пайыздық алым бар.

• Флип салық (Бірлестіктер). Бұл кооперативтік пәтерді сату операциясы кезінде кооперативке төленетін аударым комиссиясы. Алым техникалық тұрғыдан салық болып табылмайды, сондықтан мүлік салығы ретінде шегерілмейді. Флип салық сомасы және оны кім төлейтіні (сатып алушы немесе сатушы) кооперативтен кооперативке дейін өзгереді. Ақпарат әдетте заңдарда ғимараттарды жекеменшік жалдау немесе кооперативте сипаттайды.

• Қосымша төлемдер. Ипотека төлемдері, қайта кодтау шығындары, қосымша шығындар және т.б.

• Нью-Йорк штаты мен Нью-Йорк штатының трансферттік салықтары (Тек жаңа кондоминиумдар). (prevu.com)

соңында

Мәміле аяқталғаннан кейін сатып алушы сатушыға ақшасын береді. Сатушы сатып алушыға құжатты (пәтер үшін) немесе мүліктік жалға беруді (кооперация үшін) береді және әркім өз өмірін жалғастырады.